BẤT ĐỘNG SẢN-PHƯỢNG HOÀNG LỬA
Số ngày 13/06/2024: Đón chu kỳ mới (P.1)
Theo văn hóa phương Tây “phượng hoàng lửa sinh ra từ đống tro tàn” có thể tự chữa lành vết thương nên gần như là bất tử và không thể bị đánh bại, nó làm em liên tưởng đến thị trường BĐS Việt Nam hiện tại, trước khi biến thành phượng hoàng phải chịu khi cũng đã trải qua giai đoạn “thiêu đốt” như 2022-2023. Với sự đóng băng năm 2022-2023 nhiều nhà đầu tư điêu đứng vì BĐS không bán được, lãi ngân hàng thì vẫn phải trả, dòng tiền bị chặn đứng, buộc giảm giá BĐS có khi -30% để xoay dòng tiền cũng như không phải trả lãi cho Ngân hàng nữa, thế nhưng thị trường này vẫn thiếu thanh khoản trầm trọng. Nhưng cơ hội lớn chỉ xuất hiện trong lúc cùng cực nhất. Lúc khủng hoảng là lúc phân bổ lại tài sản, khủng hoảng là cơ hội dành riêng cho người biết nắm bắt, nên phượng hoàng được sinh ra từ đống tro tàn không phải ngọn lửa thật mạnh mẽ là có lý do.
Cơ hội cho cổ phiếu BĐS,
I. TTCK MANG TÍNH CHU KỲ
Năm 2020-2021, dịch Covid-19 như 1 sự kiện “thiên nga đen” (khái niệm được đưa ra bởi Nassim Nicholas Taleb, ông cũng có nhiều cuốn sách khác nổi tiếng, trong đó còn có “Skin in the game”) khi môi trường “tiền rẻ” với lãi suất thấp và các ngành khó tham gia sản xuất trong bối cảnh giãn cách xã hội, tiền đẩy vào thị trường chứng khoán và chứng kiến mức tăng trưởng phi mã của VNindex từ 650 lên 1500 trong vòng 21 tháng, cổ phiếu trong thời gian này tăng được tính bằng lần.
Năm 2022 chứng kiến sự sụt giảm không phanh của cổ phiếu BĐS khi các vụ bê bối về trái phiếu của những ông lớn của ngành được lôi ra hàng loạt, việc thao túng đẩy giá trên TTCK bị phanh phui, giá CP liên tục bị bán sàn, giá giảm từ đỉnh về đáy chiết khấu 90%, sự khủng khiếp, thất vọng và cắn rứt đến tột độ, đã có rất nhiều tài khoản từ lãi rất nhiều đến lỗ rất sâu.
Nhưng cuộc sống là vòng tuần hoàn “ Xuân-hạ- thu- đông, rồi lại xuân”. Chu kỳ ngành bất động sản sẽ trở lại, minh chứng sự trở lại gần đây nhất của ngành ngân hàng khi một số đã tạo đỉnh ở Quý II/2021, một số tạo đỉnh ở Quý I/2022 và hồi phục mạnh mẽ vào Quý I/2024.
Chu kỳ TTCK luôn đi trước chu kỳ kinh tế, có khi nào anh chị tự hỏi tại sao lại như thế không? Vì TTCK là thị trường của sự kỳ vọng, mọi thứ sẽ phản ánh trước nền kinh tế. Hay có thể nói CP BĐS sẽ hồi phục trước BĐS thực ngoài nền kinh tế.
II. PHÁP LÝ THÁO NÚT THẮT VÀ TÍN DỤNG CHO THẤY THỊ TRƯỜNG BĐS ĐANG DẦN ẤM LẠI
1. HÀNH LANG PHÁP LÝ HOÀN THIỆN ĐẶT NỀN MÓNG PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
Môi trường pháp lý đã hoàn thiện trong 2022 – 2023, sẽ khơi thông mạnh mẽ nguồn cung bất động sản trong năm 2024 – 2025. Theo đó, ngành Thép và ngành Bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới 2025 – 2026. Một số thay đổi chính của luật đất đai sửa đổi:
Quy định cụ thể và bổ sung phương pháp xác định giá đất: Luật Đất đai sửa đổi quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (bao gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất và thặng dư)
Tác động: nguồn cung BĐS sẽ sớm được mở khóa, khi hơn 50% các dự án vướng mắc pháp lý đều đến từ khó khăn trong công tác xác định giá đất
Nhấn mạnh và quy định cụ thể hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: cơ hội tiếp cận quỹ đất trở nên công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và năng lực triển khai tốt. Bên cạnh đó, việc gia hạn thời gian triển khai được thắt chặt sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất ồ ạt nhưng chậm triển khai, lãng phí nguồn lực xã hội và mất cân bằng tài chính
Xác định rõ vai trò của các cấp quản lý và việc GPMB dự án, bàn giao cho DN sau khi trúng thầu: yêu cầu đảm bảo tái định cư và bồi thường trước khi tiến hành thu hồi đất. Quy định ưu tiên (1) các khu đô thị đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, (2) hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, nên mặc dù chi phí bồi thường GPMB có khả năng tăng lên nhưng sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và đảm bảo đúng tiên độ giao đất triển khai dự án.
2. MỐI TƯƠNG QUAN THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ TÍN DỤNG
Hình dưới đây cho thấy mối tương quan thuận giữa tăng trưởng tín dụng và lượng giao dịch BĐS thành công, hay dễ hiểu hơn đa số người đi mua BĐS có sử dụng tiền vay chứ không ai mua toàn bộ bằng tiền. Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ tín dụng, mặc dù quý I/2024 thị trường BĐS vẫn còn trầm lắng nhưng dư nợ tín dụng cho BĐS đã chiếm 27-28% tổng dư nợ tín dụng.
Nếu phân tích theo từng tháng thì rõ ràng là tín dụng BĐS đã có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, đặc biệt là tháng 4/2024. Điểm đặc biệt là tín dụng cho vay nhà để ở chiếm số lượng lớn. Trong số 981,5 ngàn tỷ thì tín dụng cho vay mua nhà để ở chiếm khoảng 688 ngàn tỷ, chiếm 68% so với tổng dư nợ.
Đặt trong mối liên hệ của tín dụng BĐS cả nước thì tín dụng BĐS của TP Hồ Chí Minh chiếm khoảng 33% trong tổng dư nợ bất động sản của cả nước và nếu phân tích tín dụng chung trên địa bàn thì chiếm khoảng 27%. Ngược trở lại những năm gần đây tín dụng bất động sản cũng chiếm 27 đến 28% tổng dư nợ tín dụng, tuỳ theo thời điểm.
(Xem thêm tại: TP Hồ Chí Minh: Tín dụng bất động sản đã tăng trưởng trở lại)
3. BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA BẮC ĐÃ “NHIỆT” TỪ ĐẦU NĂM 2024
Không chỉ chung cư, gần đây, phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội cũng đã dần có sự sôi động trở lại. Trong đó, những mảnh đất giá trị từ 2 - 3 tỷ đồng được nhà đầu tư ưa chuộng.
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường đã bắt đầu "rã băng". Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%.
Kết luận:
Luật đất đai sửa đổi hỗ trợ hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giải quyết vấn đề nguồn cung mặc dù cũng có các điều khoản nghiêm ngặt hơn.
Tín dụng đang có dấu hiệu tạo đáy và phục hồi, theo dõi số liệu tăng trưởng tín dụng sắp tới, chỉ số này tăng cũng 1 phần cho thấy thị trường BĐS đang có dấu hiệu tích cực hơn
Thị trường BĐS đã “rã băng” từng phần, cho thấy những tín hiệu đầu tiên của thị trường. Không tự nhiên các CP có dự án tại Hải Phòng, Hà Nội tăng mạnh giai đoạn vừa qua.
III. CƠ HỘI ĐẦU TƯ KHÁC BIỆT
Giai đoạn hiện tại sẽ có 2 cơ hội đầu tư rất rõ ràng, lợi nhuận đi kèm với mức chấp nhận rủi ro, em “bật mí” kỹ lưỡng trong số tới
KDH- Tài chính tốt, tăng hàng tồn kho, cơ hội rõ ràng và ít rủi ro
NVL- Đang trong quá trình tái cấu trúc, khi tiến độ hoàn thành có thể kỳ vọng tăng bằng lần, rủi ro cao hơn kèm sự kiên nhẫn nhiều hơn
Lời kết:
Cơ hội lớn chỉ đến lúc chưa quá nhiều người nhận ra đó là cơ hội, lúc ai cũng thấy cơ hội đó giá đã cao rồi. Ngành bất động sản thực tế chỉ đang dần chuyển mình, nhưng TTCK là nơi phản ánh sự kỳ vọng trước. Bất động sản thực có thể thấy và chạm được nhưng tính thanh khoản hoặc sự tăng giá trong cùng 1 khoảng thời gian là kém hơn, tuy nhiên CP BĐS cũng sẽ đi kèm rủi ro nhiều hơn. Hẹn phần hấp dẫn phân tích về cổ phiếu vào kỳ sau
Chúc anh chị đầu tư thành công!
Anh chị có thể gọi trực tiếp cho em để em có thể đồng hành cùng anh chị trong quá trình đầu tư sắp tới!
